융자 있는 집 월세 계약 주의사항 (최우선 변제 제도)

융자 있는 집 월세 계약 시, 많은 분들이 융자 있는 집은(특히, 부동산 하락기에는) 매매나 전세보다는 월세가 안전하다고 생각하십니다. 하지만, 구체적으로 얼마의 보증금까지는 안전한 것이고 추가로 조심해야 할 것은 없는지 정확하게 알 필요가 있습니다.

 

 

1. 융자 있는 집 월세 추천 이유

융자 있는 집을 계약할 때는, 특히 지금과 같은 부동산 하락기에는, 가급적 월세가 안전합니다. 그 이유는 월세의 대체재인 매매와 전세가 극도로 위험해지기 때문입니다. 또한, 금리가 5~6%에 육박하기 때문에 월세가 오히려 저렴할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

매매의 경우 부동산 하락기는 한번 시작되면 길게는 10년까지 이어지는 큰 흐름이기 때문에 굳이 부동산 하락기 초입인 지금 집을 사게 된다면 더 큰 폭의 집값 하락 위험이 있습니다.

 

또한, 전세의 경우 지금과 같은 금리 상승+부동산 하락기에는 깡통 전세가 너무 많기 때문입니다. 부동산 상승기 때 무리하게 영끌 대출하여 산 집을 전세로 내놓는 경우가 많습니다. 특히 지금은 30년 만에 들이닥친 역대급 고금리 시대이기 때문에 영끌 부동산 매수자들이 고금리 이자를 버틸 수가 없는 상황입니다. 고금리와 부동산 하락기 두 폭풍을 견뎌내지 못한 부동산 보유자들은 집을 경매로 내놓게 됩니다. 경매로 집을 판매할 경우 기존의 집값에서 60~70% 가격으로 판매하게 됩니다. 그리고 경매로 집을 판매하여 마련된 이 돈은 가장 우선적으로 소액보증금 최우선 변제금 제도로 인해 소액임차인들에게 분배됩니다. 그다음은 은행이 가져갑니다. 보통 집값의 50% 이상은 은행 대출로 집을 구매하기 때문에, 사실상 부동산 경매 판매금은 소액임차인과 은행이 전부 가져가거나 소액의 돈만 남게 됩니다. 그나마 전세 세입자 중 입주 일자(우선순위)가 빠른 편이라면 전세금의 일부분이라도 받겠지만 우선순위에서 마저 밀린다면 피 같은 전세금을 전부 날리는 것입니다. 이것이 뉴스에서 말하는 깡통 전세입니다. 법적으로도 뾰족한 수가 없고 눈뜨고 피 같은 돈 날리는 것입니다.

 

2. 융자 있는 집 월세 계약 주의사항 (소액보증금 최우선 변제 제도)

융자 있는 집 월세 계약 시 반드시 소액보증금 최우선 변제 제도를 알아야 합니다. 부동산에서 월세는 융자 있어도 상관없다는 말이 이 제도를 근거로 하는 말인 것입니다. 하지만 부동산에서 말하는 것처럼 무조건 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 소액보증금 최우선 변제금 제도의 기준은 아래와 같습니다.

 

소액임차인 조건 (2014년 기준)

• 서울특별시 : 보증금 9,500만 원 이하
• 수도권 과밀억제권역 : 8,000만 원 이하
• 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시 : 6,000만 원 이하
• 그 밖의 지역 : 4,500만 원 이하

우선 변제 금액 기준

• 서울특별시 : 3,200만 원
• 수도권 과밀억제권역 : 2,700만 원
• 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시 : 2,000만 원
• 그 밖의 지역 : 1,500만 원

주의사항

• 최우선 변제 금액은 세입자의 입주일 기준이 아니라, 집주인이 건물을 구매하기 위해 은행에서 대출을 받은 시점 기준입니다. 만약 집주인이 2010년에 건물을 취득했다면, 최우선 변제 제도는 2010년의 기준이 적용되어 (서울 기준) 보증금 6,000만 원 이하 소액임차인을 대상으로 2,000만 원이 변제됩니다. 그렇기 때문에 집주인의 최초 건물 취득일자를 확인하셔야 합니다. 
• 다가구주택의 경우에는, 최우선 변제금을 모두 합친 금액이 건물 처분 금액의 1/2를 넘지 못한다는 규정이 있습니다. 이것은 소액임차인에 속하지 못하는 다른 세입자들과 은행을 위한 조항입니다. 그렇기 때문에 입주하기 전에 등기부등본 상의 건물 가격과 건물의 호실 수, 보증금액을 확인하여 최우선 변제금을 모두 합친 금액이 건물 경매가의 1/2를 초과할지 미리 계산해봐야 합니다. 
• 등기부등본 상 임차권등기명령 이후 입주한 세입자는 최우선 변제 제도에 해당되지 않습니다. 임차권등기명령이란, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 집주인의 소유권을 일부 제한할 수 있는 제도입니다. 등기부등본 상에 임차권등기명령 이력이 있다면, 이 집주인은 보증금을 상습적으로 돌려주지 않은 집주인일 확률이 큽니다. 그리고 이 부분은 세입자의 의무 확인 사항으로 판단해 최우선 변제 제도에서 제외되는 것입니다.